广州越秀区合同纠纷律师 鑫霆 服务合同 执行案件律师

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案例咨询：  我公司诉甲公司借款合同纠纷一案判决生效后，我公司申请*强制执行。执行中，*查封了被执行人甲公司名下案涉房产。现查明，*查封前，因案外人张三为甲公司提供融资款共计1170万元，后张三与甲公司达成以房抵债协议，并依约定将上述房产抵债给张三，张三已实际入住。且因当地政策原因，一直未能办理过户手续。现张三以此为由提出执行异议之诉。

 

问，我公司能否申请执行案涉房产？

 

律师认为：你公司有权利申请执行案涉房产。

 

案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民*对执行标的的强制执行。案涉协议的订立系基于张三与甲公司之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭张三对甲公司的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。

 

本案中张三寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与甲公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的*三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，张三对案涉房屋并不享有能够排除执行的实体权益，你公司可以申请执行案涉房屋。

 

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民*应予支持:（一） 在人民*查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二） 在人民*查封之前已合法占有该不动产；（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民*的要求交付执行；（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。

 

*二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民*应予支持:（一） 在人民*查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二） 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋（三） 已支付的价款**过合同约定总价款的百分之五十。

 

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