-
- 广东鑫霆律师事务所
-
全国服务咨询热线:
13822188271
13822188271
产品描述
邹强主任律师团队咨询电话: 微信咨询号：2396684142
案情：
2006年5月30日，徐某、夏某与被告金山某宾馆签订“承包经营合同”，被告将其所有的宾馆的客房业、餐饮业、娱乐业和商场业等经营项目承包给徐某、夏某，并将宾馆内所有产权房屋交由徐某、夏某使用和管理。承包经营期为2006年6月1日至2016年12月31日；合同签订后，装修四个月；2007年1月1日至2011年12月31日承包金为250万元/年。双方还约定：在合同生效日，被告有义务将经营范围内的宾馆所需的相关许可证交付乙方（徐某、夏某）；违约责任：甲方（金山某宾馆）如未能按时按量提供营业用房，应承担违约责任，每迟延一日违约金为该年度承包金的千分之五（较高不**过当年的承包金）；甲方的担保单位为上海某工具制造有限公司，该担保是连带担保；就本合同项下的乙方（徐某、夏某）的权利与义务，待酒店管理公司领取工商营业执照以后自然替代，作为履行本合同的主体。2006年10月19日，原告上海某企业投资管理有限公司经核准登记注册成立。原告接手金山某宾馆（其中原桑-拿房部分系2006年12月9日被告才移交）后即开展经营活动、并对宾馆设施进行装修和改造。
原告认为：在相关证照的移交过程中，被告金山某宾馆未交付涉案宾馆的消防设施经有关监督部门验收合格的证明文件。在装修、改造过程中得知在2005年11月4日，被告金山某宾馆固定消防设施工程竣工时经消防验收不合格，擅自使用，被责令在2005年12月4日前改正；2006年2月14日，因上述问题未改正，上海金山区公安消防支队作出《行政处罚决定书》：责令停产停业并处2000元罚款。原告为使“承包经营合同”履行，就消防实施工程垫资115万元，经过原告的的改造，金山某宾馆陆续取得部分消防设施的验收合格证书。除此之外，原告用于金山某宾馆的改造、装修费用1415万元。被告于2007年12月20日擅自解除合同，并即日起派驻人员接管涉案宾馆，收回相关证照。原告认为被告的违约行为（延迟交付经营用房、未能使承包标的通过消防验收、隐瞒停产、停业的事实等）已经严重侵害了原告的合法权益，故与2008年12月9日向*提起诉讼，要求：1、被告金山某宾馆支付原告消防设施费115万元；2、被告金山某宾馆赔偿装修、改造费1415万元；3、被告金山某宾馆支付违约金300万元（消防不合格被责令停产停业）；4、被告金山某宾馆赔偿损失119.68545元；5、诉讼费由被告金山某宾馆承担；6、某工具制造有限公司对上述诉讼请求承担连带责任。
针对装修、改建费问题，被告方认为：1、双方签订的承包合同“四2（10）”双方明确约定：装修费的标的按双方确认的装修方案，装修总额为人民币800万元，现原告提出1415万元的装修改造费，一不符合合同的约定；二原告的装修方案没有经过被告方的确认；三原告也没有提交1415万元的正规票据等相关证据。2、原承包经营合同解除的原因主要责任在于原告，是由于原告拖欠被告承包金、无履约能力及诚意而致。承包金支付条款系合同的主要条款。结合本案，从2007年5月15日被告催促原告交纳承包金--﹥同年5月24日原告提出减免承包金请求--﹥同年12月20日原告向被告出具正常履约交纳保证金的确认函--﹥原告继续拖欠，被告诉讼提出解除合同，我们不难看出，由于原告拖欠承包金的行为构成了对承包合同的严重违反，解除合同的主要责任在于原告。3、根据合同“五2（1）”约定，原告**过1个月未履行付款义务的，被告即有权终止合同，并不退还装修及设备添置的费用；以及合同“四2（8）”约定，承包结束，一切装修按结束现状归还被告，原告不得破坏、带走等，被告方认为，双方业已就承包合同解除时装修等添附问题的处理作了明确的约定，因此，对于主要由于原告拖欠承包金违约而导致双方解除的合同，被告方不同意赔偿原告擅自装修、改造的费用。
针对赔偿损失问题，被告方认为：首先，解除合同的主要责任在于原告，在于原告不履行合同的主要义务、拖欠承包金；其次，原告未提交有效的实际损失的相关证据。故，被告方不同意给与原告赔偿。
广东鑫霆律师事务所**律师团队是广东鑫霆律师事务所专业房产律师团队，团队律师均名校毕业，执业经验丰富。邹强律师团队25年执业经验，专业代理房产买卖合同、承包合同、运输合同、二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，征地拆迁补偿纠纷及商铺租赁纠纷案件，多年来累积了丰富的执业经验及办案技巧。25年的执业精神赢得了当事人的充分信赖。
邹强主任状师团队征询电话: 微信征询号：2396684142
赵某租了一个商店，当时与业主商定租赁期为2007年4月至2007年7月。条约期满后，刘某未与业主重新签署租赁条约，又持续运用该商店近四个月，并交了租金。如今刘某决议不再租这个铺了，但业主要求刘某找人转租，不然不退回5万元押金。那么：执法能否有主动续约的规则？假如刘某找不到人租这个铺，业主能否有权扣刘某的押金？
我国执法并没有主动续约的规则，租赁期满，双方没有明确商定租赁限期，则租赁限期视为不定期租赁。按照《条约法》*二百三十二条的规则，“ 当事人对租赁限期没有商定或许商定不明确，按照本法*六十一条的规则仍不能够定夺的，视为不定期租赁。当事人能够随时排除条约，但出租人排除条约该当在公道限期之前公告承租人。 ”
能够看出，赵某与业主的租赁条约期满之后，又持续交租并运用该商店的，该租赁条约已主动转为不定期条约，依执法规则，业主有权随时停止租赁条约，要求赵某搬出该铺，但要给赵某须要的预备时间；赵某也有权随时停止租赁条约，但要实时公告业主。停止租赁条约后，赵某没有责任为业主再找新的承租人。至于业主扣赵某押金，是既没有条约根据，又没有执法支持的，业主应全额退还押金给赵某，不然赵某有权向*告状要求取回押金。
广东鑫霆状师事件所地点：广州市越秀区农林下路81号新裕大厦25楼25A室；地铁：区庄站B2出口；
广州鑫霆状师事件所专业署理 定金纠纷、房屋交易条约违约金纠纷、因逾期交房、逾期过户、房屋面积缩水、房屋质量题目而追查其违约责任纠纷、一房多卖纠纷、二手房交易纠纷，房屋租赁条约纠纷，分手承继房产分割纠纷等等。
